La adquisición de una vivienda es a menudo una de las decisiones más importantes que tomamos en el día a día, e igual de importante es la decisión de con qué banco vamos a ligar nuestra hipoteca.
La nueva Ley reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario que entró en vigor el pasado 16 de junio de 2019 (en adelante LCI), introduce cambios significativos en el mercado de las hipotecas en España. Esta Ley que se aprobó como medida de transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 amplia la protección de los consumidores a la hora de firmar su hipoteca con el banco.
En primer lugar, concluye el debate de quién debe asumir los gastos derivados de la hipoteca adjudicando al banco los gastos de gestoría, notaría, registro e impuestos. Debiendo el consumidor hacer frente únicamente a los gastos derivados por la tasación del inmueble que servirá de garantía de la hipoteca y su propia copia de la escritura del préstamo, aunque hay algunos bancos que asumen también estos gastos para atraer a futuros clientes.
En segundo lugar, cambia el proceso de aprobación de una hipoteca. Con la nueva Ley el banco esta obligado a entregarle al cliente, de forma previa, una propuesta vinculante de las condiciones personalizadas de la hipoteca que, posteriormente, serán las que se incluirán en el contrato del préstamo. Este documento se conoce como (FEIN) Ficha Europea de Información Normalizada y debe indicar obligatoriamente el tipo de hipoteca que se oferta (fija o variable), el plazo de la operación, el tipo de interés de salida y el variable a lo largo de la vida del préstamo hipotecario, las cuotas de pago mensuales, la TAE, valor de tasación del inmueble que se ejecuta como garantía de la hipoteca, coste del seguro de hogar obligatorio, así como una comparativa de la hipoteca bonificada o sin bonificar indicando los costes derivados de los productos contratados y la cuantía de reducción del variable.
En definitiva, se establece una fase precontractual donde el banco debe publicarle al cliente con todo detalle las características financieras del préstamo que le oferta a lo largo de toda la vida de la hipoteca, indicándole el coste total adeudado de la operación que incluye el principal + intereses + gastos de productos contratados.
Junto a la FEIN, el banco debe presentarle al cliente otros documentos que deberá firmar en la oficina de la sucursal que se los oferta: la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) donde se le advierte al cliente de las cláusulas más relevantes del préstamo, el proyecto de contrato de préstamo, el desglose de gastos de la operación, documento de escenarios de tipo de interés donde se le indica al cliente cuales son los tipos de interés que se le pueden presentar a lo largo de la vida del préstamo en función de cómo varíe el EURIBOR, poniéndose siempre en el peor escenario posible (cuando el préstamo es variable, en los de tipo fijo no se aplica el EURIBOR), y por último las condiciones del seguro de hogar obligatorio cuando lo contrata con el propio banco. Así como un documento de advertencia de asesoramiento, con el que el banco se exonera de responsabilidad advirtiendo al cliente que ha recibido el asesoramiento técnico, personalizado y gratuito por parte de un notario de su libre elección de las condiciones y cláusulas financiero-legales del préstamo ofertado.
Este último documento es una novedad que incluye la LCI que establece la obligatoriedad de dejar un plazo mínimo de 10 días de reflexión al cliente, desde que se le presenta la FEIN, para acudir a una Notaría de su libre elección y recibir asesoramiento legal personalizado por parte del notario respecto de las condiciones financieras presentadas por el banco. En ese plazo, el cliente es libre de acudir a otras entidades financieras de la competencia a solicitar información sobre préstamos en busca de condiciones más ventajosas.
Una vez el cliente firma el acta notarial por el que acredita haber recibido el asesoramiento personalizado por parte de un notario, se asume que conoce y entiende el alcance de los productos que va a contratar y, si una vez cumplido el plazo mínimo de 10 días de reflexión sigue conforme, se procedería a firmar el contrato del préstamo hipotecario definitivo ante notario.
Tras los problemas judiciales de las cláusulas suelo y las sanciones de la UE a España, se amplía así la protección a los consumidores haciendo más costoso, pero a la vez más seguro, el acceso a una hipoteca imponiendo filtros que aseguren en definitiva la plena comprensión por parte del cliente de los productos que contrata. Además, la LCI en su artículo 44.3 establece que las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la Ley se declararán nulas de pleno derecho, sin ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.
Y, en tercer lugar, la LCI también modifica la aplicación por el banco de las cláusulas de vencimiento anticipado; éstas son las que se aplican para ejecutar la hipoteca por impago reiterado del cliente solicitando al juzgado el embargo de la vivienda.
Con la nueva Ley se amplían los requisitos para que el banco pueda iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. El artículo 24 establece la obligatoriedad de que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del principal del préstamo o sus intereses, y que esas cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
- Al 3% del capital concedido, si la mora se produce dentro de la primera mitad del plazo del préstamo. Se entiende cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales.
- O al 7% del capital concedido, si la mora se produce dentro de la segunda mitad del plazo del préstamo. Se entiende cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales.
Esta cláusula se aplica además con carácter retroactivo, pudiendo beneficiarse de ella todas las hipotecas vivas en la actualidad y no solamente aquellas aprobadas desde la entrada en vigor de esta normativa. Además, la nueva LCI limita el interés de demora que puede cobrar un banco a un máximo de tres puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.
Abogado Miguel Quevedo
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